A utilização de ativos alternativos como vetores de diversificação e absorção de oportunidades financeiras é uma tomada de decisão inteligente, e que pode significar a realização de gestão ativa de portfólio de alto nível. A gestão ativa de alto nível destaca-se pela captação das oportunidades de mercado e explicitada pela obtenção de resultados superiores à média de mercado e aos benchmarks consensuais.
Como foi descrito pelo ex gestor do fundo de investimentos da Universidade de Yale, David F. Swensen (in memoriam): os ativos tradicionais são compostos por ações de empresas (nacionais e internacionais) e títulos de dívida (públicos e privados). A diversificação das carteiras pode ser feita a partir de um mix entre ações e títulos de dividas, incrementando a sua complexidade a partir da incorporação de títulos de dívida e ações de mercados diferentes do mercado nacional.
Por sua vez, os ativos alternativos podem contribuir constituição da gestão ativa de portfólios, incrementando a construção de portfólios diversificados. Ou seja, a opção por elementos como imóveis (ou títulos do setor imobiliário), madeira, petróleo, gás e minérios, propiciam um nível de diversificação superior ao obtido com os ativos tradicionais – sem adição de risco. Sendo estes ativos reais ou títulos futuros.
A média de uma década esconde a dinâmica. O gráfico abaixo traça a correlação móvel (252 pregões) entre IFIX e Ibovespa desde 2018: no período inteiro ela fica em 0,45, mas oscila muito – disparou para perto de 0,80 no estresse de 2020 e hoje opera ao redor de 0,30, abaixo do 0,38 de referência. A leitura é direta: a baixa correlação é real, porém varia no tempo e se estreita justamente nos choques sistêmicos, quando a diversificação seria mais necessária.
De forma especial, os ativos imobiliários tem a característica híbrida oferecer vantagens semelhantes as ações e títulos de dívida: fluxo contínuo de renda de aluguéis (ou leasing) e valor de mercado (ou residual, em caso de leasing). Em relação a inflação, os ativos imobiliários tendem a servir como hedge. Dado que os contratos de leasing ou aluguel são reajustados por índice de inflação, para “pagar” os custos de reposição (relativo à inflação nos preços dos materiais de construção).
O investimento eficiente em ativos imobiliários de depende de fatores que impactam diretamente o valor da oferta máxima viável: o custo de construir imóvel semelhante na mesma localização, os valores esperados de aluguel e o valor de mercado de imóveis vizinhos (assim como de seus aluguéis). Com estes dados em mãos é possível constituir juízo sobre a decisão de investimento em certo ativo imobiliário.
O outro lado dos investimentos imobiliários é centrado na escolha de gestores especializados e fazer o uso de seus serviços – via fundos de investimentos imobiliários. A vantagem da gestão especializada em ativos imobiliários está no nível de expertise nas áreas de interesse, tomando como premissa que cada gestor tem foco em subáreas diferentes (industrial, residencial, escritórios e outros).
A aquisição de cotas de fundos imobiliários acrescenta vantagens para os investidores, ao passo que, cada cota destes fundos propicia diversificação de boa qualidade e a um nível de risco considerável. Abstraindo as questões de movimentos característicos das cotas nas bolsas, o a introdução de ativos geridos profissionalmente e de forma especializada no portfólio é um vetor de fortalecimento do nível qualitativo da gestão dos ativos investidos. De forma direta, os gestores de fundos imobiliários especializados terão maior capacidade informativa, capacidade de escolha de: compra, venda e gestão ativa dos investimentos (dia a dia dos negócios).
Ao mesmo tempo que a gestão profissional de ativos imobiliários é uma importante opção para aumento da diversificação e qualidade do portfólio, traz algumas questões que necessitam da atenção do investidor. O passo correto, ao se almejar investir em fundos imobiliários, é analisar de perto as taxas e condições de remuneração dos gestores e a qualidade da gestão; considerando, por exemplo, o histórico e perspectiva futura de retornos do fundo, em relação a remuneração da gestão. Fazendo, assim,uma análise de custo-benefício a respeito da justa remuneração dos gestores dos fundos dada a qualidade da gestão e sua capacidade de gerar riqueza para os cotistas.
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