A disparada no número de doações de imóveis registrada nos últimos anos não é mera coincidência estatística: ela é, fundamentalmente, um termômetro do impacto que a Reforma Tributária promulgada em dezembro de 2023 já exerce sobre as decisões patrimoniais das famílias brasileiras. Avaliamos que esse movimento revela algo mais profundo do que uma simples antecipação burocrática — ele expõe a lógica racional de agentes econômicos tentando preservar riqueza diante de um ambiente tributário em transformação acelerada.

Os dados fornecidos pelo Colégio Notarial do Brasil (CNB) tornam essa leitura inescapável. Em 2025, foram lavradas 185.861 escrituras públicas de doação de imóveis no país, um crescimento de 59% em relação às 116.225 escrituras registradas em 2020. Trata-se de um salto expressivo em um intervalo de apenas cinco anos — período que coincide exatamente com o amadurecimento do debate e, posteriormente, com a aprovação e promulgação da Reforma Tributária. Não observamos aqui um fenômeno de mercado imobiliário aquecido: observamos famílias correndo aos cartórios e à plataforma digital e-notariado do CNB para formalizar transferências antes que as novas regras do Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação (ITCMD) entrem plenamente em vigor.

O ITCMD é o imposto cobrado por estados e pelo Distrito Federal sobre heranças e doações de bens ou direitos patrimoniais. Cada unidade federativa possui autonomia para definir suas próprias alíquotas e prazos, o que já gera uma assimetria considerável no país. Com a Reforma Tributária, dois vetores pressionam simultaneamente o contribuinte: o aumento das alíquotas máximas, que podem chegar a 8% de forma progressiva — quanto maior o valor do bem, maior o percentual —, e a mudança na base de cálculo do imposto, que deixará de ser o valor patrimonial do imóvel (geralmente mais baixo) para ser o valor de mercado. Essa combinação de alíquota maior sobre uma base maior representa, na prática, uma elevação significativa da carga tributária sobre a transmissão de patrimônio. A corrida aos cartórios, portanto, é uma resposta racional e esperada.

O cenário estadual ilustra bem a fragmentação e a incerteza que alimentam essa urgência. No Distrito Federal, por exemplo, já vigora uma alíquota progressiva que varia de 4% a 6%, independentemente do valor do patrimônio transmitido. Em São Paulo, dois projetos de lei tramitam na Assembleia Legislativa com propostas diametralmente opostas: um limitaria a alíquota máxima a 4%, enquanto o outro estabeleceria o teto de 8% previsto pela reforma. Essa indefinição, por si só, é um fator de aceleração das doações: quando o resultado legislativo é incerto e o custo potencial é alto, a decisão racional é agir antes que o pior cenário se materialize. O presidente do CNB, Eduardo Calais, declarou em nota que a expectativa é de que o volume de doações continue crescendo, assim como o número de lavraturas de escrituras — sinalização de que esse movimento está longe de ser passageiro.

É importante, contudo, considerar o contra-argumento. Parte desse crescimento pode refletir também uma maior digitalização e acesso aos serviços notariais, facilitados pela plataforma e-notariado. A popularização de plataformas digitais para formalização de atos jurídicos tende a reduzir fricções burocráticas e pode, por si só, elevar o volume de transações formalizadas. Adicionalmente, o mercado imobiliário brasileiro passou por um ciclo de valorização expressiva nos últimos anos, o que naturalmente aumentou o interesse em formalizar transferências de ativos mais valiosos. Reconhecer esses fatores não invalida a tese central, mas impede que ela seja lida de forma absoluta: o movimento é multifatorial, mesmo que o vetor tributário seja dominante.

Para o investidor, o empresário e o tomador de decisão que possui patrimônio imobiliário relevante, a leitura prática deste cenário é clara. O planejamento sucessório deixou de ser uma preocupação postergável para se tornar uma urgência estratégica. Antecipar doações enquanto as regras de transição ainda permitem alíquotas sobre bases patrimoniais — em vez de valores de mercado — pode representar economia tributária substancial. Avaliamos que famílias que ainda não revisaram suas estruturas de transferência de patrimônio à luz das novas regras estão, em termos econômicos, adiando um custo que tende a crescer com o tempo. A janela de oportunidade existe, mas ela se estreita à medida que os estados avançam na regulamentação das novas alíquotas e bases de cálculo previstas pela Emenda Constitucional nº 132 de 2023.