O mercado imobiliário brasileiro vive um momento incomum: estrangeiros de diversas nacionalidades têm buscado imóveis no país em volume expressivo, com destaque para regiões como a Zona Sul do Rio de Janeiro e o litoral de Santa Catarina. O fenômeno, intensificado nos últimos anos, vai além do turismo e reflete um interesse genuíno por investimento e moradia de longo prazo. Paralelamente, o movimento tem pressionado os preços de aluguel nessas localidades, o que já começa a gerar debate sobre possíveis regulações.

O cenário tem como pano de fundo números expressivos de turismo. Em 2025, o Brasil registrou um recorde de 9,2 milhões de visitantes estrangeiros, segundo dados mencionados pela reportagem do G1. Nos cinco primeiros meses de 2026, o total já alcançou 4,9 milhões de pessoas. A combinação entre o crescente interesse pelo país e a consolidação do trabalho remoto — modelo que ganhou força após a pandemia de Covid-19 — criou um perfil de comprador estrangeiro diferente do tradicional: o chamado nômade digital, profissional que trabalha à distância e busca cidades com boa infraestrutura e custo de vida relativamente acessível em relação a países de origem como Estados Unidos e Argentina.

No Rio de Janeiro, o impacto já é mensurável nos segmentos de maior valor. Segundo Claudio Hermolin, presidente do Sindicato da Indústria da Construção Civil no Estado do Rio de Janeiro (Sinduscon-Rio), pesquisas indicam que 30% das unidades compactas recém-lançadas em Ipanema e no Leblon foram comercializadas para compradores estrangeiros. O movimento é identificado principalmente nos imóveis de menor metragem, que combinam preço de entrada mais acessível com alto potencial de valorização e liquidez no mercado de temporada. A prefeitura do Rio chegou a lançar, em 2021, um programa específico para atrair nômades digitais, antecipando uma tendência que só ganhou força nos anos seguintes.

Em Santa Catarina, o fenômeno ganha contornos ainda mais específicos. Marco Aurélio Lievore, diretor regional de relações internacionais do Conselho Regional de Corretores de Imóveis de Santa Catarina (Creci-SC), citou um levantamento de uma imobiliária em Florianópolis segundo o qual 83% das vendas foram destinadas a clientes argentinos interessados em apartamentos na planta. O perfil predominante é de estúdios, procurados tanto por quem deseja um imóvel de temporada quanto por investidores que buscam renda com aluguel. A proximidade geográfica e cultural com a Argentina, somada à instabilidade econômica recorrente do país vizinho, torna o real brasileiro e o mercado imobiliário local uma alternativa de proteção patrimonial para muitos argentinos.

Entre as nacionalidades com maior presença nesse movimento, americanos e argentinos se destacam como os grupos mais ativos. A valorização do dólar e do peso argentino — em termos relativos ao poder de compra no Brasil — confere a esses compradores uma vantagem cambial relevante na hora de fechar negócios. Imóveis que representariam investimentos elevados em seus países de origem tornam-se acessíveis quando convertidos pelas taxas vigentes, ampliando o interesse por unidades de padrão mais alto em bairros nobres do Rio e em condomínios à beira-mar catarinense.

O crescimento da demanda externa, no entanto, não é isento de consequências para a população local. O aumento robusto na procura por imóveis em regiões como Ipanema, Leblon e Florianópolis contribui para elevar os preços de compra e, em cascata, os valores de aluguel — penalizando moradores de renda média e baixa que disputam as mesmas áreas. O efeito é análogo ao que já ocorreu em cidades europeias como Lisboa e Barcelona, onde a pressão do capital estrangeiro sobre o mercado habitacional resultou em legislações restritivas à compra e à locação por não residentes. No Brasil, o debate sobre regulação ainda está em estágio inicial, mas o ritmo de crescimento da demanda estrangeira deve acelerar essa discussão nos próximos anos, especialmente se os fluxos de turismo e de trabalhadores remotos seguirem em trajetória ascendente.